거래방식

마지막 업데이트: 2022년 6월 3일 | 0개 댓글
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지난 12월 미국의 한 혼다 중고차 매장 /AP연합뉴스

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This study attempted to verify whether the NPL sale method externally affects the nearby real estate auction market, recognizing that the NPL sale method is higher than the general real estate auction price and may be a factor in raising the bid price of the nearby real estate auction market. As a result of analysis, variables affecting the auction price of the real estate auction were seven variables such as auction price of the nearby area, the bid price of the auction after the sale, the number of the auction, the year of completion, the area, In particular, the auction price of the real estate in the surrounding area was lower than the real estate sale by NPL. On the other hand, after the sale, the bid prices, residential and factory variables in the neighboring districts were positive (+) values, indicating that the sale price of the neighboring area was increased by the sale by NPL. , It is analyzed that the auction winning bid rate is higher.

본 연구는 NPL 매각방식이 일반 부동산 낙찰가 보다 더 높게 형성되어 인근의 부동산 경매시장의 낙찰가를 상승시키고 있다는 인식하에 NPL 매각방식이 인근부동산 경매시 장에 외부효과를 미치는지를 검증하고자 하였다. 분석 결과 부동산 경매낙찰가격에 영향을 주는 변수는 인근지역 경매가격, 매각 후 인근 지역 경매낙찰가율, 유찰횟수, 완공년도, 지역, 주거용, 공장 등 7개의 변수로 나타났다. 특히, 인근지역 부동산의 경매 가격은 NPL의 부동산 매각 가격보다 낮았다. 반면, 매각 이후 인접 지역의 입찰가, 주거 및 공장 변수는 양 (+)의 값을 보였는데 이는 NPL의 매각으로 인근 지역의 판매 가격이 인상되었음을 의미한다. 이것은 경매에서 낙 찰률이 더 높은 것으로 분석된다.


Ⅰ. 서론
1. 연구배경 및 목적
2. 선행연구 검토
Ⅱ. 이론적 고찰
1. 부실채권(NPL)의 개념
2. 매각방식에 따른 분류
3. 부동산경매의 특성
Ⅲ. 조사설계
1. 조사개요와 연구모형
2. 조사대상 부실채권
Ⅳ. 분석결과
1. 변수의 특성 및 상관관계
1) 기술통계량
2) 상관관계
3) T-test 결과
2. 낙찰가율 영향요인 분석
1) 모형요약
2) 분산분석
3) 회귀분석결과
Ⅴ. 결론


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연매출 약 9조 원..오픈도어는 어떻게 주택 거래 방식을 바꿨을까?ㅣ인터비즈

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오픈도어는 IT를 이용해 집을 사고파는 미국 아이바잉(iBuying) 시장의 선두주자다. 집을 팔겠다는 고객 요청에 24시간 내 매입가를 제안하고, 매입한 주택을 수리 후 되파는 사업 모델을 전개했다. 지난해 오픈도어가 매입한 주택 수는 3만 6908 채에 달하며 이 중 2만 1725채를 매각했다. 2021년 오픈도어의 연간 매출은 80억 달러(약 9조 6300억 원)에 달한다.거래방식

오픈도어가 이토록 빠르게 성장할 수 있었던 것은 주택 거래의 상당 과정을 디지털 플랫폼으로 옮겨옴으로써 집을 사고파는 데서 오는 스트레스를 해소시켜줬기 때문이다. 또한, 시장 상황과 개별 주택의 특성을 세밀하게 반영해 적정 가격을 산출하는 '가격 예측 전략'도 주효했다. 미국 부동산 시장에서 주택 거래 방식을 바꿔 온 오픈도어의 전략을 DBR 341호에 실린 기사를 통해 알아보자.

오픈도어는 IT를 활용해 온라인으로 집을 사고파는 회사다. 이러한 사업을 아이바잉(iBuying), 오픈도어 같은 아이바잉 사업자를 아이바이어(iBuyter)라고 부른다. 여기서 i는 '즉석(instant)'이란 의미다. 집을 소유한 개인이 아이바이어의 홈페이지나 앱을 통해 자신의 집을 사줄 것을 요청하면 아이바이어가 컴퓨터 알고리즘으로 자동 산출한 적정 매입가를 하루 이틀 내 제안하고, 이를 집 주인이 수용하면 거래가 성사된다. 아이바이어는 전액 현금을 주고 주택을 사들여 수리한 뒤 되팔아 차익을 남긴다.

미국에서 아이바잉은 비교적 최근 등장한 부동산 거래 방식이다. 오픈도어의 뒤를 이어 오퍼패드(offerpad), 레드핀(Redfin), 질로(Zillow) 등이 아이바잉 사업에 뛰어들었다. 부동산 분석 회사 코어로직에 따르면 2017년부터 2021년 3분기까지 아이바잉 시장에서 오픈도어의 점유율이 56%로 가장 높았다.

온라인으로 집을 사고파는 것은 우리에게 낯선 일이다. 최근 인터넷에서 부동산 거래 가격과 실세를 확인하는 것은 익숙하지만 실사를 하지도 않고 집을 사겠다고 하는 것이나 매입가를 사람이 아닌 알고리즘이 정하는 것이 과연 가능하고 합리적인지 의문이 든다.

하지만 오픈도어는 사업 개시 6년 만인 지난해 누적 거래 건수 10만 건을 돌파했다. 2021년 미국의 전체 주택 구매 시장에서 아이바이어의 점유율은 1%를 돌파한 것으로 추산된다. 아이바이어 활동이 두드러진 피닉스에선 점유율이 10%를 넘는다. 미국 애리조나주 피닉스의 부동산 중개인 닐 브룩은 포브스와의 인터뷰에서 "오픈도어가 등장했을 때 처음에는 모두가 깔깔대고 뒤에서 비웃었다. 하지만 지금은 아무도 그러지 않는다"고 말했다.

전국에서 12번째로 큰 도시권이며 연간 8만 8000건의 부동산 거래가 이뤄지는 대도시 피닉스에서 오픈도어란 신생 서비스가 성공할지 의심하는 시선이 많았던 것이다. 그렇다면 오픈도어는 온라인으로 집을 사고 파는 것에 대한 사람들의 인식을 어떻게 바꿀 수 있었을까? 우선 오픈도어에서 집을 사고파는 과정을 살펴보자.

오픈도어에서의 거래 방식

오픈도어에 집을 파는 과정은 5단계로 진행된다. 1)오픈도어 홈페이지나 앱에 자신이 소유한 집의 주소를 입력하고 몇 가지 질문에 답한 뒤 오픈도어에 매입을 제안해 달라고 요청한다. 제안 요청은 무료다. 2)오픈도어가 해당 집에 대한 적정 가격을 산출해 24시간 내에 고객에게 제안한다. 3)고객은 오픈도어로부터 받은 제안을 검토한다. 담당 홈어드바이저를 배정받아 그에게 오픈도어가 제시한 매입가나 거래 수수료 등에 대해 물어볼 수 있다. 4)오픈도어의 제안을 수락하기로 결정했다면 집 상태에 대한 점검을 받는다. 점검은 오픈도어 직원이 해당 집을 직접 방문하는 대면 점검과 비대면 점검 거래방식 중 선택할 수 있다. 비대면 점검은 오픈도어 측과의 실시간 화상통화 혹은 고객이 직접 집 안 구석구석을 영상으로 찍어 제출하는 방식으로 진행된다. 점검 결과, 집 수리가 필요하다고 판단되면 오픈도어가 매입 후 수리한다. 비용은 주택 판매 대금에서 차감된다. 5)집을 매각하는 고객이 거래 종료일을 정하고 해당일에 잔금을 지급받고 이사 나간다.

오픈도어에서 집을 사는 과정은 4단계로 나뉜다. 1)오픈도어 홈페이지나 앱에서 오픈도어가 소유한 집들을 둘러보고 마음에 드는 집을 고른다. 직접 방문하길 원한다면 방문 날짜와 시간을 예약한 뒤 오픈도어 앱으로 현관문을 열고 집 안팎을 자유롭게 둘러본다. 투어 어시스턴트의 안내를 받으며 비대면 화상으로도 집을 둘러볼 수 있다. 2)주택 매입을 위한 융자가 필요한 경우 오픈도어의 금융 서비스인 '오픈도어 홈 론'을 이용할 수 있다. 3)앱을 통해 오픈도어에 구매를 제안한다. 개별적으로 고용한 부동산 중개인에게 오픈도어와의 협상을 위임할 수 있고 오픈도어의 홈 어드바이저나 오픈도어와 파트너십을 맺은 중개인의 도움을 받을 수도 있다. 4)집을 사기로 한 고객이 거래 종료일을 정하고 해당일에 잔금을 지급한 뒤 입주를 한다. 구매한 집이 마음에 들지 않을 거래방식 경우 거래 종료일로부터 90일 이내에 오픈도어에 되팔 수도 있다.

간단하고 편리하지만 확실하게, 오픈도어의 강점

이처럼 오픈도어는 집을 사고파는 과정의 대부분을 거래방식 거래방식 온라인, 비대면으로 구현함으로써 기존 부동산 거래 관행에 내포된 많은 불편함을 해소했다. 오픈도어는 자사의 서비스 강점을 간단함, 편리성, 확실성 3가지로 설명한다.

기존에는 자신이 보유한 주택의 적정가를 산정하려면 부동산 중개인을 고용해 주변의 유사한 주택이 최근 얼마에 거래됐는지 확인해야 했다. 적정가를 산출했다고 해도 그 가격대로 팔 수 있을지는 장담할 수 없었다. 하지만 오픈도어에서는 온라인으로 집 주소와 몇 개 질문에 대답하는 간단한 절차를 통해 24시간 내 매입가를 제안받을 수 있다.

한편 잠재적 구매자는 구매 의사가 있는 주택의 오픈하우스 날짜를 체크하며 찾아다니는 번거로운 과정을 거칠 필요도 없다. 오픈도어는 주 7일, 오전 6시부터 오후 9시까지 잠재 고객에게 집을 공개한다. 오픈도어는 주택 점검 과정에서도 편의성을 제공한다. 수리 내역을 정하고 수리 비용을 누가, 얼마를 부담할 것인지는 매수인과 매도인 간 발생하는 단골 분쟁 요소다. 오픈도어의 점검 과정은 이보다 단순하고, 분쟁 발생 여지도 낮다. 주택 점검 결과가 마음에 들지 않아 오픈도어와의 거래를 철회하더라도 고객이 물어야 거래방식 할 비용은 없다.

"팬데믹이 연 4,000만대 중고차 거래 방식 바꿔" …GM도 온라인 중고차 거래 시장 진출

지난 12월 미국의 한 혼다 중고차 매장 /AP연합뉴스

지난 12월 미국의 한 혼다 중고차 매장 /AP연합뉴스

팬데믹(세계적 대유행) 이후 온라인 플랫폼을 중심으로 한 중고차 거래가 폭발적으로 성장한 가운데 미국 거래방식 완성차 업체 제너럴모터스(GM)도 온라인 중고차 거래 시장에 진출한다. 카바나·카맥스 등 기존 강자와 시프트·브룸 등 스타트업을 중심으로 판세가 나뉜 온라인 중고차 거래 시장에 완성차 업체까지 합세하는 모양새다.

11일(현지 시간) 로이터 통신에 따르면 GM은 온라인 기반 중고차 거래 플랫폼 '카브라보(CarBravo)'를 올 상반기 중 설립, 운영에 나선다고 밝혔다. 카브라보에서 판매하는 차량은 GM 파이낸셜이 보유한 렌터카와 리스 차량 뿐만 아니라 쉐보레, 뷰익, GMC 등 딜러가 보유한 차량 등이 될 것으로 보인다. GM 측은 "현재 카브라보에서 판매할 수 있는 차량만 40만여대에 달한다"고 설명했다.

미국 내에서 중고차 거래량은 연간 4,000만대에 달한다. 이는 매년 판매되는 신차(트럭 포함) 대수의 두배가 넘는 숫자다. 중고차 거래 딜러의 경우 차량 판매 수수료 외에도 각종 차량 서비스, 위성 라디오 구독료 수익 등 부대 수익도 다양하다.

GM이 지금 이 시기에 온라인 중고차 거래 시장에 진출하는 데에는 팬데믹 이후 뒤바뀐 소비 패턴이 영향을 미친 것으로 보인다. 온라인 중고차 거래 플랫폼은 개인간 중고 거래 플랫폼인 크레이그스리스트를 비롯해 카바나, 카맥스 등 대형 업체들이 각축전을 벌이고 있다. 블룸버그에 따르면 매년 전체 중고차 거래량의 절반이 온라인 플랫폼에서 이뤄지는 수준이다.

온라인 중고차 거래 플랫폼 시프트 홈페이지 화면 /공식 홈페이지 갈무리

온라인 중고차 거래 플랫폼 시프트 홈페이지 화면 /공식 홈페이지 갈무리

하지만 팬데믹 이후 온라인 거래 시장의 성장세가 점차 빨라지고 있다. 팬데믹 기간 동안 3년차 중고차 거래 스타트업인 시프트는 지난 상반기에만 1만여대의 중고차를 팔았다. 브룸의 경우 같은 기간 3만4,000여대의 판매량을 달성했다. 이 기간 카바나는 20만여대를 팔았다. 온라인 기반 중고차 거래 플랫폼 브룸의 최고경영자(CEO) 폴 헤네시는 "팬데믹 이후 사람들이 그들이 차를 사는 방식에 대한 생각이 완전히 달라졌다"며 “집에서 주문해서 집으로 차를 배달 받는 게 비대면 상황에서 일상적이고 편안한 방식이 됐다”고 평했다.

기존 온라인 중고거래 업체들이 대부분 개인에게 차를 사서 되판다면 GM은 다양한 채널을 통한 공급망을 내세울 것으로 보인다. 스티브 칼리 GM 북미 운영 총괄은 "GM과 GM이 보유한 딜러들이 차량 공급을 컨트롤할 수 있기 때문에 카바나를 능가할 수 있을 것"이라며 "GM에게는 온스타 컨시어지 서비스, 위성 라디오 구독을 비롯한 다른 서비스 수익을 창출할 수 있는 기회가 될 것"이라고 전했다.


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