양도소득세

마지막 업데이트: 2022년 1월 4일 | 0개 댓글
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크게 보면 보유세는 강화하고, 거래세는 낮추는 것이 맞는 방향이라고 봅니다. (종부세인상 및 공시가격 현실화를 통해) 사실상의 보유세 인상이 이루어지고 있는 상태죠. 거래세 완화는 길게 보면 맞는 방향이지만, 취득세는 지방정부 재원여서 당장 낮추기가 어렵습니다. 또는 양도소득세의 양도소득세 경우에는 일종의 불로소득에 대한 과세이기 때문에 더 낮추는 것은 국민들의 정서에 맞지 않는 부분이 있습니다. 보유세 강화, 그 다음에 거래세 완화, 이런 부분도 앞으로 부동산 가격의 동정을 봐 가면서 신중하게 검토해 나가겠습니다.

양도소득세

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Q 영농조합법인의 경우, 각종 세금을 감면해 준다고 하는데 어떤 세금을 감면받나요?

A 1. 등기관련
가) 설립등기시 등록세 및 교육세 면제(단, 비과세 신청 필요)
나) 다만, 설립 후 출자금을 증액하는 등 유상증자 시는 세금 부과


2. 농지취득 등
가) 부동산 이전등기시 취득세, 등록세, 국민주택채권 면제(비과세 신청 필요)
나) 국민주택채권 매입기준에 의해 국민주택채권 매입의무 면제
다) 농어촌특별세법 제4조 2항에 의거하여 농어촌특별세 면제


3. 법인세
가) 농업소득에 대하여 법인세 전액 면제
나) 기타 대통령령이 정하는 소득에 대하여는 조합원 1인당 연간 1,200만원에 대해 법인세 면제


4. 양도소득세
가) 법인에 농지 등을 현물출자 시 양도소득세 면제(단 3년내 출자지분 양도시 세액 추징)
나) 조세특례제한법 제66조에 의거 임야, 대지는 양도세 면제 대상에서 제외(단 이월과세는 가능)


5. 배당소득세, 부가가치세
가) 농업소득에 대한 배당소득세 면제
나) 농업경영과 농작업 대행용역에 대한 부가가치세 면제
이 외의 자세한 세금 감면사항은 농식품부 홈페이지, 농업법인 안내서를 참고해 주시기 바랍니다.

Q 저희는 주식회사 형태의 농업회사법인을 설립 준비 중인데, 법인설립 후 부동산을 취득할 예정입니다. 농업회사법인이 부동산 취득시 취득세 등의 감면혜택이 있는지요?

A 지방세특례제한법 제11조에 의하여 농업법인이 영농에 사용하기 위해 법인설립 등기일부터 2년 이내에 취득하는 부동산의 경우 취득세가 면제됩니다.
또한 농업법인이 영농·유통·가공에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 50을, 과세기준일 현재 해당 용도에 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세의 100분의 50이 각각 경감됩니다.
다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 감면된 취득세를 추징합니다.


1. 정당한 사유없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우


2. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우


3. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 5년 미만인 상태에서 농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률 제20조의 3에 따라 해산명령을 받은 경우.

양도소득세

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  • 이상민
  • 승인 2020.01.29 07:15
  • 댓글 0

‘줄여쓰면 큰일 나는 말’이라는 표현이 있다. 바로 ‘한국 남자’라는 말을 지칭하는 표현이다. 한국 남자라는 말은 가치 중립적인 표현이다. 어떤 자리에서 써도 문제될 이유는 없다. 그런데 이를 줄여서 ‘한남’이라고 표현하면 성평등 이슈가 되는 민감한 단어가 된다. 단어의 어감은 단순하게 줄여 말하기만 해도 달라질 수 있다.

마찬가지로 줄여말하면 어감이 크게 달라지는 표현이 있다. 바로 양도소득세와 이의 줄임말인 양도세라는 표현이다. 양도세는 양도소득세를 줄여서 쓰는 말이다. 그런데 양도세라고 표현하면 부동산 양도할 때, 발생하는 거래세 처럼 느껴진다. 그러나 양도세의 풀네임은 양도소득세다. 말 그대로 양도소득세는 소득세의 일종이다. 즉, 양도소득세는 양도시 소득이 발생하면(양도차익이 있으면), 그 소득에 부과되는 소득세의 일종이다. 부동산을 팔았는데(양도했는데) 만약 산가격과 판가격이 똑같아서(양도차익이 발생하지 않아서) 소득이 없으면, 양도소득세도 없다. 부동산 거래시 꼭 내야 하는 거래세가 아니라는 의미다. 다만, 산가격보다 비싸게 팔아서 소득이 생기면, 양도소득세를 내야 한다. 소득있는 곳에 세금있다는 조세의 제1원칙이 부동산 양도차익 소득에만 예외로 하는 것은 이상한 일이다.

지난 1월 14일 문재인 대통령은 신년기자회견에서 부동산 대책을 언급하였다. 관련 부분 언급을 정리하면 다음과 같다.

크게 보면 보유세는 강화하고, 거래세는 낮추는 것이 맞는 방향이라고 봅니다. (종부세인상 및 공시가격 현실화를 통해) 사실상의 보유세 인상이 이루어지고 있는 상태죠. 거래세 완화는 길게 보면 맞는 방향이지만, 취득세는 지방정부 재원여서 당장 낮추기가 어렵습니다. 또는 양도소득세의 경우에는 일종의 불로소득에 대한 과세이기 때문에 더 낮추는 것은 국민들의 정서에 맞지 않는 부분이 있습니다. 보유세 강화, 그 다음에 거래세 완화, 이런 부분도 앞으로 부동산 가격의 동정을 봐 가면서 신중하게 검토해 나가겠습니다.

요약하자면, 종부세 같은 보유세는 강화하고, 취득세 같은 거래세는 중장기적으로는 완화할 것을 검토한다고 한다. 그리고 양도소득세는 불로소득 과세기에 국민 정서상 더 낮추기 어렵다고 밝혔다. 그런데 이를 전하는 뉴스 중 일부는 거래세와 양도소득세를 혼용해서 썼다. 양도소득세를 거래세의 일종인 것처럼 표현했는데 양도소득세는 거래세가 아니라는 점에서 잘못된 표현이다.

“보유세 추가 인상 등 고강도 대책이 조만간 나올지 모른다는 관측이 제기된다. 다만 부동산 취득세, 양도소득세 등 거래세 인하는 시기상조라고 선을 그었다.”

-문재인 대통령 "급등한 집값 원상회복돼야", 한국경제 2020.1.15

위 한국경제 기사에는 심각한 오류가 있다. 취득세와 양도소득세를 합쳐 '거래세'라고 표현한 것은 팩트가 아니다. 양도소득세는 표현 그대로 소득세다.

“거래세 완화에 대해서도 장기적으로는 긍정적인 입장이었지만, 당장은 '국민정서' 등을 고려해 유보적인 시각도 양도소득세 보였다.”

-문 대통령 "보유세 올리고 거래세 낮추는 방향 옳다". 가격 원상회복 목표, 노컷뉴스 2020.1.15

위 노컷뉴스 기사에도 오류가 있다. 국민정서 등을 고려해 유보적 시각을 보인 것은 거래세가 아니라 양도소득세이다.

사실 양도세를 거래세와 혼동하는 일은 과거에도 자주 있던 일이다. 방송에서 질문을 잘못하는 것은 물론 사설조차도 양도소득세를 거래세로 착각하는 경우가 종종 있어 왔다.

Q. 보유세 높이면, 양도세 등 거래세를 낮춰서 다주택자들 집 팔 수 있는 퇴로 열어줘야 하는 것 아닌가요?

[아침이슈] 서울땅값 1000조원 껑충…문제는 부동산정책?, SBSCNBC 2019.12.4

보유세 인상은 불가피한 측면이 있다. 문제는 정부가 보유세 인상에만 열중하고 있다는 점이다. 보유세를 올리면 양도소득세와 같은 거래세는 물꼬를 터줘야 한다.

-보유세 드라이브 거는 정부, 거래세는 내려야, 파이낸셜뉴스 2019.12.17

거래세·보유세·양도소득세의 정확한 의미는?

이에 부동산 세제를 명확하게 정리해 보고자 한다.

부동산을 살 때 내는 세금은 취득세와 같은 거래세다. 그리고 보유하는 동안 재산세와 종부세 같은 보유세를 내야 한다. 마지막으로 팔 때, 의무적으로 내는 거래세는 없다. 다만 양도차익 소득이 있으면, 양도소득세를 내게 된다. 그리고 거래세, 보유세, 양도소득세는 각각 다른 존재 이유가 장단점과 함께 있다.

①부동산을 살 때는 거래세

거래세의 가장 대표적인 세금은 취득세다. 과거에는 취득세와 등록세를 따로 납부하였으나 현재는 주택 등의 거래세는 취득세로 일원화 되었다. 6억원 이하 주택 취득시 1%, 9억원 초과 주택 취득시 3% 세율이 적용된다. 거래시 세금을 내는 이유는 보유세를 걷는 것 보단 행정적으로, 정치적으로 수월해서 보유세 대신 내는 세금이다. 논리적으로는 부동산 거래에 따르는 행정비용을 납부한다는 의미다.

거래세 부과는 간편하다. 부동산 취득시에 한 번만 부과하면 된다. 또한, 거래가격으로 바로 실거래가격을 알 수 있어 과표산출에 논란의 여지도 없다. 그런데 보유세를 강화하자면 매년 부동산 가격을 재평가해야 한다. 무엇보다 현금 유동성 문제가 발생한다. 또한, 부동산 거래는 등기부 등본 등 공공장부로 관리되기에 거래에 따른 행정비용이 발생하게 된다. 과거에는 수기로 등기부 등본이 작성되고, 부동산 등본이 물리적으로 관리되어 상당한 행정비용이 발생하였다. 그러나 전산화된 현 상황에서 행정비용은 비약적으로 낮아졌다.

특히, 거래세는 부동산 거래를 막게한다. 부동산 거래를 막으면 부동산의 효율적 이용이 저해된다. 부동산 거래는 그 자체로 해당 부동산을 더 필요한 사람에게 전달하는 행위이기 때문이다. 또한, 부동산 공급이 줄어드는 부작용이 발생할 수 있다. 다만, 취득세는 지방정부의 주요한 세원이기에 거래세를 낮추면 지방정부 세수가 크게 줄어든다. 문 대통령도 언급했듯이 이것이 거래세를 줄이지 못하는 중요한 이유다. 그러나 우리나라 거래세율은 국제적으로 비교해도 이례적으로 높다. 과거의 경로의존적 문제를 언제까지나 지속할 수는 없다. 이에 중장기적으로 지자체 대체 재원을 마련해서 거래세를 낮출 필요가 있다.

② 부동산 보유단계에는 보유세

부동산 세제의 핵심은 보유단계에서 내는 보유세다. 우리나라 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)가 있다. 재산세는 각 기초지자체에 부동산 건별로 납부하는 세금이다. 그런데 각 기초지자체 마다 재산세를 개별적으로 납부하면, 여러 지자체에 부동산을 다수 보유한 사람의 누진성이 약화된다. 이에 인별로 전국에 존재하는 부동산을 종합하여 부과하는 보유세가 종합부동산세다. 그래서 종합부동산세는 국세형태로 걷어서 전액 지자체에 재교부된다.

그런데 보유세에 대한 오해가 존재한다. 첫째, 소득에 대한 과세가 아닌 재산 보유 과세는 ‘소득있는 곳에 세금있다’는 조세 원칙에 위배된다는 오해다. 둘째, 미실현 이득 과세는 합리적이지 못하다는 오해가 있다. 그래서 보유세는 경제적 원칙이나 효율성에는 벗어나지만 자산 재분배를 통해 형평성을 추구하고자 존재한다는 오해가 존재한다.

첫째, 소득세제와 재산세제는 둘 다 필요하다. 소득에 담세력(세금납부 능력)을 인정하고 세금을 부과하는 소득세제 만큼이나 재산보유 자체에 담세력을 인정하고 세금을 부과하는 재산세제도 자연스럽다. 소득이 없는데 재산이 있다고 부과하는 재산세가 이상한가? 그럼 재산이 없는데 소득이 있다고 부과하는 소득세는 어떨까? 빚이 많아서 모든 소득을 빚 갚는데 쓰는 사람이 있다고하자. 마이너스인 재산 때문에 실제로 쓸 수 있는 가처분 소득은 0원이다. 그래도 소득이 같으면 동일한 소득세가 부과된다. 소득세의 맹점이자 한계다. 마찬가지로 소득이 0원이지만 재산이 같으면 동일한 재산세가 부과된다. 소득을 고려하지 않고 재산에 부과하는 재산세제나, 재산을 고려하지 않고 소득에 부과하는 소득세제나 논리적으로는 양도소득세 크게 다르지 않다.

또한, 소득과 재산보유는 경제적으로는 명확히 구별되는 것도 아니다. 보유 주택에 직접 거주하면 효용이 발생한다. 반면, 그 주택을 임대하면 임대소득이 발생하는 대신 실거주 주택에 임차료를 지불해야 한다. 즉, 형식적으로는 소득이 발생하지만 가처분 소득은 동일하다. 그런데 소득세제만 있으면 경제적 효용이 동일한데도 거주 형태에 따라서 한쪽만 소득세를 내는 불합리가 발생한다. 그래서 소득세제와 재산세제는 둘 다 필요하다. 둘은 서로 보완적 관계가 있다.

둘째, 미실현 이득 과세는 경제적으로만 보면 오히려 더 자연스럽다. 실현 이득과 미실현이득을 경제적 측면에서 구별하기는 어렵다. 내가 1억원에 매입한 부동산을 2억원에 팔았다가 즉시 동일한 가격에 다시 매입했다고 치자. 경제적인 변화는 없다. 그러나 이를 1억원의 실현이득이 발생했다고 말하곤 한다. 즉, 실현과 미실현 여부는 경제적인 변화라기보다는 회계적인 사건에 불과하다. 다만, 실현과 미실현 이득을 구별하는 이유는 현금 유동성 등 실무적인 부분을 고려하기 때문이다.

셋째, 재산 보유세는 효율성을 높여 경제성장에 기여하는 세제다. 보유세는 자산의 효율적 이용을 높여 부가가치 향상을 추구하기 때문이다. 보유세가 높으면 보유세액보다 그 부동산 양도소득세 자산을 통해 더 많은 부가가치와 효용을 만들 수 있는 사람만 보유하게 된다. 즉, “언젠가는 오르겠지”라는 막연한 믿음을 가지고 쓰지도 않는 부동산을 보유할 수 없게 된다. 이렇게 경제성장과 상관없는 ‘무수익 자산’을 줄이는 것이 자원의 효율적 배분의 양도소득세 핵심이다. 그래서 보유세를 높이는 것은 경제의 효율성을 증대하는 친성장적 정책이다. 그래서 자유주의 천국(?)인 미국의 보유세율은 1%로 OECD 평균 0.33%를 훌쩍 넘는 이유다. 그런데 우리나라 24억원짜리 은마아파트의 보유세율은 0.27%에 불과하다.

③부동산 매각시 거래세는 없어. 매각 차익 소득 발생시 양도소득세

부동산을 매각할 때 일률적으로 발생하는 거래세는 없다. 다만 매각시 양도차익이 발생하면(산 가격보다 비싸게 팔게 되면) 발생한 소득에 세금을 부과한다. 그리고 그 세율은 일반적 소득세 정상세율과 정확히 동일하다. 근로소득을 통해 돈을 버나 사업소득을 통해 돈을 버나 발생한 소득에 동일한 세율을 적용하는 것은 상식적인 일이다. 마찬가지로 부동산 양도소득으로 돈을 벌어도 같은 세율을 적용하는 것도 당연해 보인다. 그러나 유독 부동산 양도소득에는 커다란 혜택이 있다. 원칙적으로는 1세대 1주택자의 양도소득은 비과세다. 즉 근로에서 양도소득세 돈을 벌거나 사업해서 돈을 벌면 세금을 내지만, 1주택가격이 올라서 돈을 벌면 세금을 내지 않도록 특별히 배려해 주고 있다. (다만, 일정한 거주요건이 있는 지역도 있다. 또한, 고가주택의 양도차익은 9억원 초과분에서 발생한 부분만 양도소득세를 낸다. 즉, 10억원 주택의 양도소득세 양도차익은 9억원 초과분은 1억원이어서 양도차익의 10%만 양도소득이 된다.)

물론 1세대 1주택 비과세의 이유는 있다. 1주택자가 주택을 팔면 다시 매입해야 하는데, 매입해야 할 부동산도 그동안 상승했기 때문에 양도차익에 세금을 내면 동일한 주택을 구매 할 수 없다는 논리다.

사실 양도소득세는 소득있는 곳에 세금이 있다는 조세원칙이라는 본질적 의미 외에 부동산 정책적 목적으로 쓰여왔다. 그런데 부동산 정책적 목적의 양도소득세 변화는 시장 현실과 부합하지 못한 경우가 많았다. 예를 들어 부동산 가격이 오르면 부동산 투기가 많아 진다. 그렇다면 부동산 양도소득세 투기의 기대수익을 줄이고 부동산 과다보유를 막고자 양도소득세를 강화해야 할 것 같다.

그런데 양도소득세를 강화하면 시장에서는 양도소득세가 다시 낮아질때 까지 안팔고 버티기를 한다. 소위 선수들은 ‘버티면 승리한다’는 사실을 안다. 즉, 버티다 보면 정책이 바뀌거나 정권이 바뀌어서 양도소득세가 낮아질 때까지 기다린다는 의미다. 이렇게 시장에서 매물이 나오지 않으면 공급이 부족해지는 부동산 가격은 오히려 오를 수도 있다. 그렇다고 양도소득세율을 낮추면 중장기적으로는 투기의 기대수익률이 높아져서 부동산 투기가 증가할 수 있다.

결국, 양도소득세가 부동산 거래를 막지 않게 하려면, 무수익 자산 보유를 유지할 수 없을 정도의 적절한 보유세가 부과 되는 것이 중요하다. ‘버텨서 승리’할 수 없게 하려면 보유세 부과말고는 답이 없다. 근본적으로는 부동산 정책적 차원으로 조변석개식의 양도소득세를 운영하기 보다는 소득있는 곳에 세금있다는 조세의 원칙을 진득하게 유지하는 것이 좋다.

거래세 낮추고 보유세 높이는 '부동산 세제 정상화' 추진해야

언론 등에서 양도소득세를 양도세라고 줄여 말하면서 소득세가 아니라 낮춰야 할 거래세 처럼 잘못 말하는 일이 많다. ‘함께 꾸는 꿈은 현실이 된다(?)’고 지속적으로 듣다보니 마치 그렇게 느껴지기도 한다. 그러나 낮춰야 할 것은 취득세와 같은 거래세다. 물론 취득세를 낮추면 지방정부 세수가 줄어든다. 이는 보유세를 높여 충당할 수 있다. 부동산 보유세도 지방정부 세수다. 다만, 취득세는 광역지자체 세수고 보유세(재산세)는 기초지자체 세수다. 광역지자체 사업을 기초지자체 사업으로 세출 구조조정까지 뒤따라야 하니 복잡한 일이기는 하다. 그러나 복잡한 일이라고 언제 까지 미룰 수는 없다. 또한, 보유세 증대는 양도소득세를 정상화 할 수 있다는 장점도 있다. 그리고 가장 좋은 것은 자원의 효율적 분배를 통해 부가가치를 증대시킬 수도 있다면 경제성장에도 도움이 된다. 문재인 정부 들어서 발표된 부동산 대책만 18번이라고 한다. 각각의 정책의 장단점이 존재한다. 무엇보다 너무 복잡하고 각 정책사이에서 모순도 존재한다. 이럴때 일수록 기본 원칙에 충실할 것이 요구된다. 부동산 세제의 가장 근본 원칙은 거래세 완화, 보유세 강화다.

참여연대 활동가, 국회보좌관을 거쳐 현재는 나라살림연구소 수석연구위원으로 활동중이다. 재정 관련 정책이 법제화되는 과정을 추적하고 분석하는 것이 주특기다. 저서로는 <진보정치, 미안하다고 해야 할 때>(공저), (공저)이 있다.

양도소득세

봐도 봐도 어려운 양도소득세 파헤치기!

by IBK.Bank.Official 2017. 6. 14. 09:30

양도소득은 토지나 건물과 같이 일정하고 고정적인 자산을 양도할 때 발생하는 소득을 의미합니다 . 양도소득세는 이러한 양도소득을 대상으로 부과됩니다 . 양도소득세를 이해하기 위해서는 취득과 양도의 개념부터 짚고 넘어가야 하는데요 . 증여나 상속 , 즉 무상으로 자산이 이전되는 경우에는 양도소득세가 적용되는 대신 상속세 혹은 증여세가 부과됩니다 . 부동산을 거래할 때 붙는 양도세는 양도가액 ( 판 가격 ) 과 취득가액 ( 산 가격 ) 은 국토교통부의 개별공시지가와 각각의 주택가격 , 일반건물과 아파트와 같은 공동주택은 국세청의 기준시가를 적용합니다 .

▶양도가액 – 토지 등을 유상으로 그 대가로서 받은 금액

▶취득가액 – 자산의 최초 구입가격 . 건설의 경우 제조원가나 목적에 맞게 소요되는 부대비용

▶기준시가 – 양도소득세의 과세 계산에 있어 취득가액과 양도가액으로 보는 기준 금액

▶개별공시지가 – 국토해양부가 발표하는 표준공시지가를 기준으로 하는 개별토지에 대한 단위면적당 가격

과세 대상 , 그것이 궁금하다 !

다음으로 양도소득세 납부가 필요한 과세 대상을 알아보겠습니다 . 첫째로 토지와 건물 , 둘째로 부동산을 취득하고 이용할 수 있는 부동산 권리 , 셋째로 대주주의 거래분과 장외거래분이 포함되는 상장법인과 비상장법인의 주식 , 끝으로 골프 , 헬스클럽 , 콘도 회원권 , 토지나 건물 , 부동산 권리와 함께 양도하는 영업권 등이 있습니다 . 다만 , 주식일지라도 상장법인의 주식을 양도해도 대주주가 아니면 해당하지 않습니다 . 따라서 소액주주의 경우는 양도소득세 과세가 발생하지 않습니다 .

모두에게 부과되지는 않는다 ?

양도소득세의 목적은 단기적인 양도소득세 투기 거래를 감소시키기 위해 존재합니다 . 따라서 일정한 조건이 충족되면 감면받을 수 있는 비과세 항목이 마련되어 있습니다 . 가령 , 주택을 팔면서 1 세대 1 주택을 2 년 이상 유지하면 양도세를 내지 않아도 됩니다 . 2014 년 이전까지는 3 년 이상 보유해야 했으나 개정 소득세법이 시행되며 2 년으로 변경되었습니다 . 또한 , 파산선고를 받으며 발생하는 처분 소득 , 대통령령으로 정하며 발생하는 농지의 교환 및 분합 소득 역시 양도세가 면제됩니다 . 더불어 아파트형 공장을 지은 후 5 년 이상 임대를 거쳐 양도하거나 8 년 이상 살면서 직접 가꾼 농지를 양도하는 것도 비과세 대상이 됩니다 .

거짓 계약서 작성하면 ?

작년 8 월에 발행된 국세청 안내서에 따르면 , 부동산이나 분양권을 양도하고 거짓계약서를 작성하면 매도자는 물론 , 매수자 모두가 양도소득세를 과세받거나 감면을 받을 수 없게 됩니다 . 이에 더해 실제 매매가격을 거짓으로 신고할 시에는 부동산 ( 토지나 건축물 ) 에 대한 취득세의 3 배 이하의 과태료가 부과되니 반드시 지양해야 합니다 . 아울러 거짓 계약서를 작성해 양도세를 신고하지 않거나 과소신고하면 납부불성실가산세와 무신고·과소신고가산세가 부과됩니다 .

필요 서류 놓치지 말자 !

양도소득 과세표준 예정신고 혹은 확정신고를 할 때에는 ‘ 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서 ’, ‘ 양도소득금액 계산명세서 ’, ‘ 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서 ’ 와 다음 증빙서류를 지참해 주소지 담당세무서에 제출하면 됩니다 .

이 외에도 국세청 홈택스 ‘ 자주 묻 는 상 담 사례’ 코너에서는 양도소득세에 관한 헷갈리는 질의에 대한 답을 확인할 수 있답니다 . 복잡하고 낯선 양도소득세에 대한 지식을 습득해 아는 만큼 보이는 절세 효과를 누리시길 바랍니다 .

공부하는 세무사

임대사업자등록에 대한 의사결정을 함에 있어서 가장 중요한 부분은 주택을 양도할 때 받을 수 있는 세제혜택에 있을 것입니다. 아래에서는 조세특례제한법에서 규정하고 있는 임대주택의 양도소득세 세제혜택에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

조세특례제한법 제97조의3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

2.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택

1. 8년 이상 임대 후 양도하는 경우 장기보유특별공제율 50% 적용

3. 지자체와 세무서에 주택 임대사업자등록 조건

2.10년 이상 임대 후 양도하는 경우 장기보유특별공제율 70% 적용

4. 전용면적 85 ㎡ 이하(국민주택규모). 다만, 수도권을 제외한 도시 지역이 아닌 읍, 면 지역은 100 ㎡ 이하.

5. 8년 이상 등록, 임대하는 경우

6. 임대보증금 및 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않은 경우

7. 임대개시일 당시 기준시가 6억 원*(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억 원)을 초과하지 아니할 것.

*다만, 2018.9.13.일 이전 취득한 주택이거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 가액요건은 적용하지 않고 종전 규정을 적용하여 장기보유특별공제를 적용

※ 장기일반민감임대주택(8년)으로 사업자등록 후 10년 이상 임대 후 양도하는 경우 장기보유특별공제율이 70% 적용이라는 세제혜택이 있습니다.

※「18.9.13 주택시장 안정대책」에 따라 2018.10.23 기준시가 6억 제한이라는 규정이 신설되었습니다. 다만 경과 규정에 따라 '18.9.13 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약 체결하고 계약금 지급한 경우에는 제한기준이 적용되지 않습니다.

등록 임대주택 양도세 감면 가액기준 신설(조세특례제한법 시행령 §97의3·5)

등록 임대주택(국민주택 규모* 이하)에 대해 양도세 감면
* 주거전용면적 85㎡이하, 수도권 밖 읍·면지역은 100㎡이하

등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 주택가액 기준 신설
임대개시시 공시가격 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용

경과조치: 다음과 같은 경우는 종전과 같이 주택가액 기준 미적용

(i)’18.9.13. 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권)를 취득한 경우

(ii)’18.9.13 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약 체결+계약금 지급한 경우

적용시기: ’18.9.14. 이후 새로이 취득하는 주택부터 적용

조세특례제한법시행령 제97조의4 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례】

2.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택 등

3. 지자체와 세무서에 주택 임대사업자등록 조건

6년 이상 7년 미만: 추가공제율 2%

4. 임대개시일 현재 공시가격 6억 원이하(수도권 밖은 3억 원) 이하 주택

7년 이상 8년 미만: 추가공제율 4%

5. 6년 이상 임대하는 양도소득세 경우

8년 이상 9년 미만: 추가공제율 6%

6. 2018.3.31.까지 사업자등록을 할 것

9년 이상 10년 미만: 추가공제율 8%

10년 이상: 추가공제율 10%

※ 상기 규정에서 정의하는 장기임대주택이란 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목에 따른 장기임대주택을 말합니다. 이때 가목 및 다목 모두 2018년 3월 31일까지 사업자등록 등을 한 주택으로 한정하고 있기 때문에 현재는 신규로 해당 사항을 적용받을 수 없습니다.

조세특례제한법 제97조의5 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 공공지원민간임대주택, 또는 장기일반민간임대주택을 '18.12.31까지 취득('18.12.31까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 장기일반민간임대주택 등으로 등록할 것.

임대기간 중 발생한 양도소득세의 100% 감면
다만, 감면된 세액의 20%를 농어촌특별세로 납부

3. 지자체와 세무서에 주택 임대사업자등록 조건

4. 전용면적 85㎡ 이하. 다만, 수도권을 제외한 도시 지역이 아닌 읍, 면 지역은 100㎡ 이하.

5. 10년 이상 계속 임대하고 양도하는 경우

6. 임대보증금 및 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않은 경우

7. 2015.1.1.이후 취득분부터 적용.

8. 임대개시 당시 기준시가 6억(수도권 밖은 3억 원) 이하인 경우

※ 임대기간 중 발생한 양도소득세의 100% 감면이라는 세제혜택이 있습니다. 다만 감면된 세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하여야 합니다. 조특법 제97조의 3과 중복적용이 되지 않기 때문에 어느 규정을 적용하여야 더 절세 효과가 있을지 따져볼 필요가 있습니다.

※ '18.12.31까지 주택을 취득하고 취득일로부터 3개월 이내에 장기일반임대주택으로 등록할 것을 요건으로 하고 있습니다. 따라서 현재는 일몰된 규정으로 볼 수 있으나 만일 '18.12.31 이전에 분양권을 취득하고 '18.양도소득세 12.31 이후 주택을 취득하는 경우 해당 규정을 적용 받을 수 있습니다.

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18.09.14 이전에 취득한 주택은 가액요건이 적용되지 않기 때문에 과세특례가 가능할 것으로 보입니다. 감사합니다.

2020년 5월 2주택(편의상 A,B)에서
6월에 B 주택 매도후 A 1주택만
남은 상태에서 7월에 C주택을 구매시
2020년도내 A주택을 매도하면
A주택 양도세 비과세가 되지만
연내 매도하지 못하면 비과세 적용을
못 받는 것으로 알고 있습니다
(A주택은 15년 보유, 4년거주)

C주택을 장기 임대주택으로 전환하면
A주택이 1주택으로 된 시점부터 2년이
경과하면 A주택을 양도세 비과세로
매도가 가능한지요?

A주택만 남은 상황에서 C주택을 구매 시 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 갖춘다면 연내에 매도하지 않더라도 비과세는 적용받을 수 있습니다.
C주택을 임대주택으로 등록한 경우에는 "주택 임대사업자의 거주용 자가 주택 1세대 1주택 비과세(소령 제155조 제20항)" 요건을 갖춘다면 비과세를 적용받을 수 있습니다.

2020년 5월 2주택(편의상 A,B)에서
6월에 B 주택 매도후 A 1주택만
남은 상태에서 7월에 C주택을 구매시
2020년도내 A주택을 매도하면
A주택 양도세 비과세가 되지만
연내 매도하지 못하면 비과세 적용을
못 받는 것으로 알고 있습니다
(A주택은 15년 보유, 4년거주)

C주택을 장기 임대주택으로 전환하면
A주택이 1주택으로 된 시점부터 2년이
경과하면 A주택을 양도세 비과세로
매도가 가능한지요?

A주택을 18년 7월 5일에 표준임대차계약서 의해 계약을 체결하고, 18년 7월 12일에 시청에 사업자등록을 하였습니다.
그 당시 최초 임대차계약 신고를 렌트홈으로 하였습니다.(제 기억으로는)
그리고 나서 올해 표준임대차계약서에 의해 재계약(20년 7월5일부터 22년 7월 4일)을 한 후 6월 29일에 시청에 변경신고를 하러 가보니 최초 신고가 되어있지 않다면서 이번 신고를 최초신고로 접수하겠다는 것이었습니다. 마침 자진신고 기간이라서 18년 계약을 최초신고로 자진신고 방식으로 처리해달라고 하면서 접수했고 접수는 받아주었습니다.
그런데 렌트홈에서 보면 여전히 임대개시일이 20년 7월 5일로 되어 있습니다.
이 경우 세무서에서 임대개시일을 18년 7월12일로 해 줄까요 아니면 20년 7월 5일로 할까요?
정말 걱정입니다. 왜냐하면 20년도 공시가격이 3억이 넘어버렸거든요.
관련 법령과 조문을 가르쳐주시면 정말로 감사하겠습니다.

공부하는 세무사

양도소득세는 아래와 같이 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익을 바탕으로 장기보유특별공제와 양도소득금액을 차감한 후 세율을 적용합니다.

양도가액 ……실지거래가액
- 취득가액 ……실지거래가액
- 필요경비 ……양도비 등 실제경비
= 양도차익
- 장기보유특별공제 ……(토지·건물의 양도차익) × 공제율
= 양도소득금액
- 양도소득기본공제 ……250 만원 (미등기 양도자산은 적용 배제)
= 양도소득과세표준
× 세율
= 산출세액
- 감면세액 ……조세특례 제한법상 감면세액 등
= 자진납부할 세액

양도차익 계산

부동산을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 이외의 취득세, 중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용

2 취득 후 발생하는 자본적 지출 등 비용

부동산을 취득한 후 용도변경·개량·이용편의를 위하여 지출한 비용

새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등을 말함

소유권 확보를 위한 소송비용·명도비용·인지대 등도 포함

취득 후 소유권 분쟁이 있는 경우 그 소송비용·명도비용·인지대 등도 포함

자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용 등을 말함.

장기보유특별공제

국내에 소재한 양도일 현재 3년 이상 보유한 등기된 부동산 또는 조합원입주권의 양도착에 대해서 장기보유특별공제를 적용합니다. 미등기양도자산과 비사업용토지는 적용이 배제되며, 국외소재 부동산에 대해서도 적용배제됩니다.

보유기간 1세대 1주택의 경우 1세대 1주택외의 경우
3년 이상 4년미만 24% 10%
4년 이상 5년미만 32% 12%
5년 이상 6년미만 40% 15%
6년 이상 7년미만 48% 18%
7년 이상 8년미만 56% 21%
8년 이상 9년미만 64% 24%
9년 이상 10년미만 72% 27%
10년 이상 80% 30%

비과세 요건을 갖추지 못한 1세대 1주택(예: 1세대 1주택인 고가주택, 거주요건 미충족으로 비과세 되지 않는 1주택자)

2 장기보유특별공제 계산시 보유기간

일반적인 경우: 그 자산의 취득일부터 양도일까지

배우자 이월과세가 적용되는 경우: 배우자 등이 해당 자산을 취득한 날부터 양도일까지

양도소득 기본공제

다음의 소득별로 각각 연간 250만원을 공제합니다.

부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산

감면소득 외의 양도소득금액에서 먼저 공제하고, 감면소득 외의 양도소득금액 중에서는 해당 과세기간에 먼저 양도한 자산의 양도소득금액에서부터 순서대로 공제합니다.


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